Mieterhöhung rechtssicher durchführen. § 558 und § 559 BGB — 2026.

1. Welche Arten der Mieterhöhung gibt es?

Das BGB kennt mehrere, klar voneinander getrennte Wege, die Miete zu erhöhen. Welcher in Frage kommt, hängt vom Mietvertrag und vom Anlass ab:

• Vergleichsmiete (§ 558 BGB) — Anhebung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, mit Zustimmung des Mieters. Der häufigste Fall.
• Modernisierung (§ 559 BGB) — Umlage von 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr, einseitig durch Erklärung.
• Staffelmiete (§ 557a BGB) — feste, im Vertrag vereinbarte Erhöhungsschritte.
• Indexmiete (§ 557b BGB) — Kopplung an den Verbraucherpreisindex.
• Einvernehmliche Erhöhung (§ 557 BGB) — frei vereinbart zwischen den Parteien.

Wichtig: Bei laufender Staffel- oder Indexmiete ist eine zusätzliche Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen. Die Wege sind also keine frei kombinierbaren Bausteine, sondern hängen vom vereinbarten Mietmodell ab.

2. Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558)

Nach § 558 BGB darf der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Die Vergleichsmiete ist das übliche Entgelt für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in der Gemeinde, gebildet aus den Mieten der letzten sechs Jahre.

Anders als die Modernisierungsmieterhöhung ist die Erhöhung nach § 558 keine einseitige Erklärung: Der Mieter muss zustimmen. Verweigert er die Zustimmung, bleibt dem Vermieter nur der Weg über die Zustimmungsklage. Drei Stellschrauben begrenzen die Erhöhung: die Vergleichsmiete als Obergrenze, die Kappungsgrenze und die Wartefristen.

3. Die Kappungsgrenze: 20 % oder 15 % in drei Jahren

Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt, darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur begrenzt steigen (§ 558 Abs. 3 BGB):

• 20 % in drei Jahren — der gesetzliche Regelfall.
• 15 % in drei Jahren — in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung ausgewiesen hat.

Maßgeblich ist der Drei-Jahres-Zeitraum vor dem Wirksamwerden der Erhöhung. Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559) und gestiegener Betriebskosten zählen nicht in diese Kappungsgrenze hinein — sie laufen rechtlich getrennt.

4. Wartefristen — wann die Erhöhung zulässig ist

Zwei Fristen müssen zusammenpassen, bevor eine Erhöhung nach § 558 wirksam werden kann:

• 15-Monats-Frist: Bei Wirksamwerden der Erhöhung muss die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB).
• 12-Monats-Sperrfrist: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Praktisch bedeutet das: Frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung dürfen Sie das Schreiben verschicken — wirksam wird die neue Miete dann nach der Überlegungsfrist des Mieters, also rund 15 Monate nach der letzten Anhebung. Erhöhungen nach Modernisierung oder Betriebskostensteigerung lösen diese Sperrfrist nicht aus.

5. Die Begründung: Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Gutachten

Das Erhöhungsverlangen muss begründet sein — und zwar mit einem der in § 558a Abs. 2 BGB abschließend genannten Begründungsmittel:

• Mietspiegel — der einfache oder qualifizierte Mietspiegel der Gemeinde. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, muss er im Verlangen berücksichtigt werden, auch wenn anders begründet wird.
• Mietdatenbank — Auskunft aus einer anerkannten Datenbank.
• Sachverständigengutachten — eines öffentlich bestellten und vereidigten Gutachters.
• Drei Vergleichswohnungen — mindestens drei konkret benannte, vergleichbare Wohnungen mit Adresse und Miete.

Fehlt die Begründung oder ist sie unschlüssig, ist das Verlangen formell unwirksam — die Zustimmungsfrist beginnt gar nicht erst zu laufen.

6. Die 6 Schritte einer Mieterhöhung nach § 558

1. 01

   Fristen prüfen

   Liegt die letzte Erhöhung mindestens 12 Monate zurück? Ist die Miete seit 15 Monaten unverändert? Erst dann ist das Verlangen zulässig.

2. 02

   Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln

   Über den Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen die zulässige Zielmiete bestimmen.

3. 03

   Kappungsgrenze anwenden

   Die Zielmiete auf maximal 20 % (bzw. 15 %) über der Miete von vor drei Jahren begrenzen — der niedrigere Wert gilt.

4. 04

   Erhöhungsverlangen in Textform aufsetzen

   An alle Mieter gerichtet, mit Begründung und Angabe der neuen Miete sowie des Zeitpunkts der Wirksamkeit (§ 558a BGB).

5. 05

   Überlegungsfrist des Mieters abwarten

   Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, zuzustimmen (§ 558b Abs. 2 BGB).

6. 06

   Bei Verweigerung: Zustimmungsklage

   Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.

7. Modernisierungsmieterhöhung nach § 559

Nach einer Modernisierung — etwa Wärmedämmung, neue Fenster, Einbau eines Aufzugs — darf der Vermieter die Miete einseitig erhöhen. Anders als bei § 558 ist keine Zustimmung nötig. Es gelten aber eigene Grenzen:

• 8 % pro Jahr: Jährlich dürfen 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten umgelegt werden (§ 559 Abs. 1 BGB, seit 2019; davor 11 %).
• Kappung 3 € / 2 € je m²: Die monatliche Erhöhung ist auf 3 € pro Quadratmeter in sechs Jahren begrenzt — bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² auf 2 €/m² (§ 559 Abs. 3a BGB).
• Instandhaltungsanteil abziehen: Der Teil der Kosten, der ohnehin als Reparatur angefallen wäre, sowie Fördermittel und zinsverbilligte Darlehen sind vorab herauszurechnen.
• Ankündigung: Die Modernisierung ist spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen (§ 555c BGB).

8. Alternative: Index- und Staffelmiete

Wer den jährlichen Aufwand einer § 558-Erhöhung vermeiden will, vereinbart die künftigen Anpassungen schon im Mietvertrag:

• Staffelmiete (§ 557a): Feste Erhöhungsbeträge zu festen Terminen. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten, und der jeweils neue Betrag muss als Geldbetrag (nicht als Prozentsatz) ausgewiesen sein.
• Indexmiete (§ 557b): Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Die Anpassung muss in Textform geltend gemacht werden und mindestens ein Jahr seit der letzten Änderung zurückliegen.

Beide Modelle schließen für ihre Laufzeit eine zusätzliche Erhöhung nach § 558 aus — dafür sind sie planbar und deutlich weniger fehleranfällig. Sie eignen sich besonders für Vermieter mit vielen Einheiten, die nicht jeden Vertrag einzeln nachverhandeln wollen.

9. Häufige Fehler, die zur Unwirksamkeit führen

10. Häufige Fragen

Wie oft darf ich die Miete erhöhen?

Bei der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss die Miete bei Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert sein, und das Erhöhungsverlangen darf frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung gestellt werden (§ 558 Abs. 1 BGB). Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ist davon unabhängig möglich.

Wie hoch ist die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung?

Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die per Landesverordnung ausgewiesen sind, liegt die Kappungsgrenze bei 15 % in drei Jahren. Erhöhungen wegen Modernisierung zählen nicht in diese Grenze hinein.

In welcher Form muss die Mieterhöhung erfolgen?

Das Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB bedarf der Textform (§ 558a BGB) und muss an alle im Vertrag genannten Mieter gerichtet und begründet sein. Zulässige Begründungen sind ein Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen.

Wie lange hat der Mieter Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen?

Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens (§ 558b Abs. 2 BGB). Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung klagen. Die erhöhte Miete ist ab dem dritten Monat nach Zugang zu zahlen.

Wie viel darf ich nach einer Modernisierung auf die Miete umlegen?

Seit 2019 dürfen jährlich 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden (§ 559 Abs. 1 BGB). Die Erhöhung ist gekappt auf 3 € pro Quadratmeter in sechs Jahren — bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² auf 2 €/m². Instandhaltungsanteile und Fördermittel sind vorher abzuziehen.

Was ist der Unterschied zwischen Index- und Staffelmiete?

Bei der Staffelmiete werden die künftigen Erhöhungen schon im Vertrag mit festen Beträgen und Terminen vereinbart (§ 557a BGB). Bei der Indexmiete steigt die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes gekoppelt (§ 557b BGB). Beide schließen eine zusätzliche Erhöhung nach § 558 BGB für ihre Laufzeit aus.